3年時間，房地產倒退了10年
二十年房地產神話被打破，只用了三年！
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二十年房地產神話被打破，只用了三年！
從2021年7月開始，中國房地產開始高位掉頭，俯衝向下！
3年時間，包含房地產價值最堅挺的北上廣深一線城市在內，中國所有城市房價經歷了住房商品化20多年以來“時間最長、下跌最猛、幅度最大”的房地產超級大調整。
地產黃金時代，大家都說 “晚買1年，就白乾5年！
房價跳水這3年，“晚買一年，就可以少幹10年”！
這一輪樓市大調整是空前的，遠超2008年全球金融危機時期，超過2014年去庫存前期的危機。
3年時間，中產“一夜返貧”的報道屢見不鮮！
過去3年，你以爲的房地產行業腰斬，其實也是中產階級的
財富“腰斬”。
爲何這麼講？
核心因爲在中國，中國中產家庭60%到70%的家庭資產在房產之中！
歐美西方中產家庭資產中，房產只佔30%到40%。
比如美國就是35%。核心在於美國投資比較多元，金融系統比較成熟且有效，但國內股市都是721法則，即70%股民虧損，20%的打平，只有10%股民微賺，等於90%都是虧錢的。也因此，在中國，中產的財富信仰只有“房地產”。
房地產是最穩健、最有效且最安全的投資手段。
過去10多年皆如此。
但最近這3年卻不一樣了。中國房地產遭遇了過去20多年以來最猛烈的調整！
中國典型一二線城市房價，即使是北上廣深，相對2021年房價，典型城市遠郊區、學位房、近郊區、市區二手房下跌都在50%、50%、30%、20%左右！
這3年房地產市場下跌，房價下跌，自然也引發中產家庭財富衰退、開發商利潤普遍性虧損（資產計提減值幅度巨大）等資產端的大縮水、大減值！
也因此，廈門大學教授趙燕青甚至表示：房地產不好，不單是一個行業衰落，而是中國所有人都沒錢，房地產不好，整個中產和中國經濟都不好！
的確，過去房地產行情好，大家都把房子視作家庭抵禦各種風險的最後一道護城河，遇到急需用錢的時候還可以變賣房產，所以老百姓消費信心還是比較高的。
但如今樓市下行，房價爆跌，甚至斷供，這無疑直接摧毀了大多數中產的消費和投資信心。
所以調控房地產行業，房地產行業不行了，最終不單是一個行業的危機，更是全民財富跳水以及引發消費、投資的系統危機！
這3年，房地產可謂“滄桑鉅變”。
很多投資者、買房者都似乎一夜回到解放前。
盤點當下2023年乃至2024年1~4月中國房地產發展幾個關鍵大數據，大指標，應該說，很多行業關鍵發展指標都回到了“10年前”，甚至15年前。
通俗的說就是——僅3年時間，房地產就倒退了10年，甚至15年！
1.銷售額，倒退9年！（行業規模指標）
2024年1~4個月最新統計局數據商品房銷售額進一步下降，達到2.8萬億，由於眼下房地產依舊處於下行通道以及傳統淡旺季正在消失，加上2024年新開工面積的驟降，房企基本都以去化舊庫存爲主，所以下半年很難有大爆發，預計全年2.8萬乘以3。大概8.4萬億。
當然這一輪517超級救市，雖然來勢兇猛，但3000億收庫存還是額度偏小，商業貸款利率也很難短期實質性下調，加上最終購房者老百姓收入、未來就業與經濟預期短期很難優化，再加上二手房的現房和低價優勢對新房形成競爭，所以最終新政能夠讓銷售短期“環比止損”或是“適度微增長”已是良好預期。
中期能否持續還得觀察，所以2024年下半年銷售大增長，老潘還是持謹慎樂觀態度。
有了這個判斷，這也意味着2024年新房銷售額還是在8.4萬億到9萬億。
而這與2015年全國商品房銷售額8.7萬億相當！
2024年銷售額，預計回到2015年水平！
相當於倒退“9年”！
對比2023年全國房地產商品房銷售額11.66萬億，2016年全國商品房銷售額也正好11.76萬億。
站在2023年時點，銷售規模相當於倒退7年！
當然，2024年的銷售形勢肯定比2023年更嚴峻！
2.銷售面積，倒退15年。（規模指標）
2024年1~4月，房地產銷售面積2.9億平米，同比降20.2%，全年預計8.7億平。當然如果救市力度速度夠快夠強，不排除更高一些，但幅度依舊不大。
對比之下，2008年~2013年全國商品房銷售面積6.2億、9.4億、10.4億、10.9億、11.1億，13.1億平米！
這意味着，2024年銷售面積（8.7億），預計倒退到2008年、2009年（9.4億）年水平。
倒退15年！
以過去2023年爲尺度，2023年銷售面積11.2億平米，正好相當於2012年水平（11.1億平）。
銷售面積站在2023年時點看，相當於倒退11年！
3.新開工面積：倒退18年（行業景氣指標）
新開工面積增幅，代表房地產行業主角即開發商對未來樓市的預期的一個關鍵衡量指標！
對未來預期高，房企就敢投資，敢新開工。
因爲市場預期好，快速拿地，開工後就能快速銷售。
但眼下這些年，伴隨銷售不景氣，房企新開工面積節節敗退，也意味着開發商對後市預期不足。
2024年1~4月房屋新開工面積2.35億平米,下降24.6%，全年預計6.9億平米。
對比之下，早在2006年全國房屋新開工面積6.5億平米，2007年全國房屋新開工面積就高達9.5億平米。
這意味2024年新開工面積（6.9億）相當於2006年水平（6.5億）。
倒退18年！
站在2023年新開工面積爲9.54億平米，正好相當於2007年水平（9.5億）。
相當於倒退16年！
且不說2024年，2023年新開工9.5億平米，對比2019年22.7億新開工面積，基本開發商新開工面積縮水了近60%！
4.開發投資額：倒退10年（行業發展指標）
2024年1~4月全國房地產開發投資30928億，同比降9.8%，全年預估9萬億。
對比之下，這得迴歸到2014年。
即2014年全國房地產開發投資9.28萬億。
相當於倒退10年。
2023年房地產開發投資的總額爲11.1億，相當於2017年投資總額10.7萬億。
倒退6年！
與之對比，全球看，根據仲量聯行（JLL）調查數據：2023年1～6月全球房地產投資額同比下降54%，降至2760億美元。這一數值，不僅低於受新冠影響的2020年，更創出2012年之後（受雷曼危機）影響的歷史新低。
也就是說，全球的房地產投資動作，幾乎往前“倒退”了11年。
5.庫存量：反向創下20多年來最高峯（行業危機指標）
龍湖說，高庫存是毒藥，是癌症，佔用房企資金和大量利息。
所以高庫存量，是房企和房地產行業的“危險指標”！
如果說房地產銷售額、銷售面積、房屋新開工面積、房地產投資額都倒退了10年到15年左右，那麼2024年庫存量**卻達到了20多年來最高峯。
數據說話。2023年末商品房待售面積6.7億平，比上年增19.0%，2024年前2月庫存同比增加15.9%達7.6億平米，比2015年提出房地產去庫存的高峯時段（7.1億平米）還高出0.5億平方米。
等於說，2024年的庫存量，已經創造了房地產商品化發展20多年來的最高峯！
上一輪去庫存至少用了3年。
眼下這一輪去庫存比上一輪面臨的形勢、挑戰、風險更大。
比如很難漲價去庫存，很難再加居民槓桿率，供求關係已逆轉，城鎮化紅利、人口紅利進入尾聲，經濟基本面不如上一輪去庫存時的經濟基本面，這意味着這一輪更高的高庫存，需要花費更長的時間，更大的氣魄和能量方能化解！
小結
的確，中國房地產只用20多年就走完了西方200多年房地產發展。
這背後，有中國特色積極的一面。
但另一方面，眼下中國房地產20多年的神話被打破，也只用了三年！
從上述數據可以看出，2024年前4個月所反映的房地產各個維度的經營發展數據，都比2023年更嚴峻，更下探！
倒退的更厲害，比如倒退10年，15年，甚至18年。
所以從這個意義看，昨天517（2024.5.17）中央史詩級救市猶如久旱逢甘霖！
但在行業深度調整裹挾下，在救市早已審美疲勞，救市邊際效用遞減、中國經濟和消費者收入短期很難提升的客觀格局下，本輪517救市，勢必需要更大力度、更大強度、更大深度，方能扭轉樓市乾坤！
救市的最強號角已經吹響，剩下就看行動了！